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DICHIARAZIONE DEI REDDITI 2014 Speciale: INTERESSI PASSIVI SU MUTUI PER L’ACQUISTO DI IMMOBILI

La normativa in materia di detrazioni fiscali per gli interessi passivi ed oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario è piuttosto articolata in quanto nel corso degli anni ha subito diverse modifiche, con la conseguenza che il beneficio spetta secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.

Mutui stipulati dal 1993

Per i mutui stipulati dal 1993 le detrazioni sono concesse solo quando si acquista l’abitazione principale.

Dal 1º gennaio 2008 il limite di spesa per interessi passivi sul quale è possibile calcolare la detrazione d’imposta del 19% è pari a 4.000 euro (in precedenza era 3.615,20 euro); pertanto, la detrazione di cui si può fruire è, al massimo, di 760 euro.

A prescindere dal limite massimo sul quale calcolare la detrazione, la spesa massima detraibile deve essere riferita complessivamente a tutti gli intestatari, ed eventualmente ai diversi contratti di mutuo stipulati per l’acquisto.

La detrazione del 19% per l’acquisto dell’abitazione principale spetta a condizione che:

-             l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. La condizione di dimora abituale deve sussistere nel periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni, con eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro

-             l’acquisto dell’immobile avvenga entro un anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario . Ciò significa che si può prima acquistare ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno quello di acquisto.

In caso di contitolarità del mutuo, l’importo di 4.000 euro, su cui spetta la detrazione del 19%, va suddiviso tra i cointestatari.

In caso di mutuo ipotecario intestato a due coniugi, di cui uno fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione, per entrambe le quote di interessi passivi, spetta al coniuge che ha l’altro a carico.

Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia si prescinde dal requisito della dimora abituale relativamente ai mutui ipotecari per l’acquisto dell’unica abitazione di proprietà.

Inoltre, la detrazione spetta:

-       dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l ’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente

-       nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l ’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale

-       al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile viene adibito ad abitazione principale di un familiare

-       se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro o si trasferisce in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Il diritto alla detrazione degli interessi permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza in un comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Se cessano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, dal periodo d’imposta successivo non si potrà più fruire della detrazione.

 

ATTENZIONE Quando un contribuente contrae un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale la detrazione spettante sui relativi interessi passivi deve essere calcolata esclusivamente sul costo di acquisto dell’immobile che è dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori. Pertanto, quando l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’immobile, determinato con i criteri appena descritti, sarà necessario quantificare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione. A tale scopo, si può utilizzare la formula seguente:

(costo acquisto dell’immobile + oneri accessori) X interessi passivi pagati

capitale erogato a titolo di mutuo

Nel caso in cui l’originario contratto di mutuo, stipulato da uno solo dei coniugi per l’acquisto in comproprietà dell’abitazione principale, è estinto e sostituito da un nuovo mutuo cointestato ad entrambi oniugi comproprietari, dei quali uno fiscalmente a carico dell’altro, è possibile usufruire della detrazione sugli interessi passivi anche per la quota di competenza del coniuge fiscalmente a carico.

La detrazione compete solo per gli interessi riferibili alla residua quota di capitale del precedente mutuo e nei limiti di 4.000 euro complessivi per entrambi i coniugi.

Mutui stipulati prima del 1993

Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l’acquisto di propria abitazione anche diversa da quella principale.

L’importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di 4.000 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra abitazione.

In quest’ultimo caso, la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale. Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza.

Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l’acquisto di immobile non abitativo, con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario.

La successiva tabella riassume i limiti e le condizioni per la detraibilità dei mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale che si sono susseguiti negli anni.

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